부동산 초보 필독! 사기 당하지 않는 계약 필수 상식 & 체크리스트 5가지

 내 집 마련의 꿈을 안고, 혹은 독립을 위해 부동산 계약을 앞두고 계신가요? 부동산 거래는 평생 모은 큰돈이 오가는 만큼, 아주 작은 실수도 용납되지 않습니다. 하지만 낯선 용어와 복잡한 절차 때문에 막막함을 느끼는 분들이 많습니다.

오늘은 부동산 초보자라도 반드시 알아야 할 핵심 부동산 상식 5가지를 정리해 드립니다. 이 내용만 숙지하셔도 깡통전세나 계약 사기의 위험에서 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다

1. 등기부등본, '3번' 확인하는 습관 기르기

부동산 거래의 기본 중의 기본은 '등기부등본(등기사항전부증명서)' 확인입니다. 많은 분이 계약 당일에만 확인하고 마는데, 안전을 위해서는 최소 3번 확인해야 합니다.

1. 계약 전: 집주인 신분증과 등기부등본상 소유자가 일치하는지 확인 (갑구 확인)

2. 잔금 치르기 전: 계약 후 그사이에 새로운 대출(근저당)이 생기지 않았는지 확인 (을구 확인)

3. 전입신고 당일: 내 대항력이 생기기 전 변동 사항이 없는지 최종 확인

특히 **'을구'**에 기재된 근저당권 설정 금액과 내 보증금을 합친 금액이 집 시세의 70~80%를 넘는다면 위험한 매물이니 피하는 것이 좋습니다.

2. '대항력'의 핵심: 전입신고와 확정일자

이사 당일 가장 먼저 해야 할 일은 주민센터를 방문하거나 '정부24'를 통해 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것입니다.

• 대항력: 집주인이 바뀌더라도 계약 기간까지 살 수 있고 보증금을 돌려받을 수 있는 권리 (전입신고+점유 시 발생)

• 우선변제권: 집이 경매로 넘어갔을 때, 후순위 채권자보다 먼저 배당받을 수 있는 권리 (대항력+확정일자)

주의할 점! 대항력은 신고한 **'다음 날 0시'**부터 효력이 발생합니다. 그래서 아래에 소개할 특약사항이 반드시 필요합니다.

3. 나를 지켜주는 방패, '특약사항' 활용법

계약서 특약사항 한 줄이 법적 분쟁에서 나를 구해줄 수 있습니다. 임대인(집주인)에게 정중하게 요청하여 아래 내용을 꼭 넣으세요.

• "임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 해당 목적물에 대해 저당권 등 담보권을 설정하지 않는다." (대항력 발생 전 사기 방지)

• "전세자금대출 미승인 시 계약금을 즉시 반환하고 계약을 무효로 한다." (대출 거절 시 계약금 보호)

• "입주 전 발생한 하자에 대해서는 임대인이 수리한다."

4. 헷갈리는 면적 용어: 전용면적 vs 공급면적

아파트나 오피스텔을 볼 때 평수가 헷갈리시죠? 정확한 내 집 크기를 알기 위해 두 가지 차이를 알아야 합니다.

• 전용면적(실평수): 현관 문을 열고 들어와서 내가 실제로 사용하는 공간 (거실, 방, 화장실 등)

• 공급면적(분양면적): 전용면적에 복도, 계단, 엘리베이터 등 공용 공간을 합친 것

보통 "34평형 아파트"라고 말할 때는 공급면적을 말하며, 실제 우리 가족이 사는 공간은 전용면적인 "84㎡(약 25.7평)"인 경우가 많습니다.

5. DSR과 LTV, 대출 상식 한 줄 정리

자금 계획을 세울 때 은행에서 꼭 듣게 되는 용어입니다.

• LTV (주택담보대출비율): 집값을 기준으로 얼마까지 빌려주는가? (예: 집값의 70%)

• DSR (총부채원리금상환비율): 내 소득 대비 갚아야 할 빚(원금+이자)이 얼마인가?

최근에는 DSR 규제가 강화되어 소득이 적으면 LTV 한도만큼 대출이 안 나올 수 있으니, 계약 전 은행 상담은 필수입니다.

(마무리) 부동산 상식은 단순히 지식이 아니라 내 자산을 지키는 무기입니다. 오늘 정리해 드린 5가지 체크리스트를 꼭 기억하셔서 안전하고 똑똑한 계약 하시길 바랍니다. 다음 포스팅에서는 '사회초년생을 위한 청약통장 100% 활용법'으로 찾아오겠습니다.

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